Konut, İşyeri ve Bina Alımı için Gereken ve Uygulanacak Prosedür

Yabancı gerçek kişiler kanuni sınırlamalara uymak kaydı ile (kişi başı en fazla 30 hektar ve taşınmazın ilçe yüz ölçümünün %10'unu geçmeyecek şekilde) tapuda bina, işyeri ve konut satın alabilirler.

Taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüklerinden taşınmaz satın alabilecekleri gibi başka tapu müdürlüklerinden de satın alabilirler. Lakin bu durumda alım süresi uzayacaktır.

İmarlı Arsa (Yapı Yapma İzni Bulunan Arazi)

Yabancılar kanuni sınırlamalara uymak ve aşağıdaki prosedürleri izlemek kaydı ile imarlı arsayı tapuda satın alabilirler.
İmarlı arsa için bir proje geliştirilmelidir.
İmarlı Arsa satın alınırken tapu kütüğünün beyanlar hanesine “geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgil bakanlığın onayına sunma zorunluluğu vardır.” şeklinde belirtme yapılmalıdır.
Taşınmaz tapuda satın alındıktan sonra : Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları imarlı taşınmazda geliştireceği projeyi (Taşınmaz üzerinde proje geliştirmesi) iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
Projenin Belirtilmesi : Yapılan projenin başlangıç ve bitiş tarihi ile birlikte İlgili Bakanlığı’nın onayına sunulur. Projenin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilerek projenin onaylandığına dair yazı bakanlık tarafından tapuya gönderilir.
Proje belirtilen sürede tamamlanılır ve İlgili Bakanlığa bildirilir.

Tarım Arazileri

Yabancı uyruklu kişi tarafından tarım arazisi alımı(kanuni sınırlamalara uymak kaydı ile) için tapuya başvurulur.
Tapu, Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı ilgili birimine gönderilmek üzere taşınmazın hangi amaçla alınacağına dair taahhütname alır. (Ek 3)
Tapuya verilen taahhüt ve taşınmaz bilgilerinin Tapu Müdürlüğü tarafından Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’na gönderilir.
Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın yazısının olumlu gelmesi halinde taşınmazın satışının yapılır..
Satış sırasında taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “geliştireceği projeyi iki yıl içinde Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı onayına sunma zorunluluğu vardır.” şeklinde belirtme yapılmalıdır.
Projenin Belirtilmesi: Yapılan projenin başlangıç ve bitiş tarihi ile birlikte Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın onayına sunulur. Projenin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilerek projenin onaylandığına dair yazı bakanlık tarafından tapuya gönderilir.
Proje belirtilen sürede tamamlanılır ve Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’na bildirilir.

Tapu İşlemleri

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. (Ön başvurular online sistem üzerinden randevu alınarak veya genellikle öğle tatilinden önce, tapu müdürlüklerinde fiziken sıra numarası alınarak yapılır.)
Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru dosyası bekletilmektedir.
Gayrimenkul değerleme raporu (real estate value assessment report) Türk Vatandaşlığı alınmak isteniliyorsa eğer Sermaye Piyasası Kurulu tarafından Gayrimenkul Değerleme Yetkisi verilmiş kişi veya kurumdan gayrimenkulün 250.000$ değerinde olduğunun tespiti gerekir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından Gayrimenkul Değerleme Yetkisi verilmiş kurumlar Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun resmi sitesinde yayınlanmaktadır. (https://www.bddk.org.tr/Kuruluslar-Kategori/Bankalara-Degerleme-Hizmeti-Vermeye-Yetkili-Kuruluslar/11)

Web Tapu

Web Tapu Nedir

Türkiye’de sahip olunan taşınmazlar/gayrimenkuller evden yönetilebilmektedir. Web tapu sistemi, TC vatandaşları ve ticaret sicilinde kayıtlı şirketlerin taşınmazlarını internet ortamında takip edebildikleri ve yönetebildikleri sistemin adıdır.

Web tapu sayesinde bizzat tapu müdürlüğüne gidilmeden işlem başlatılır ve son aşamaya kadar gelinir.

Web Tapuda Yapılan İşlemler

Web-Tapu sistemi ile taşınmazların tapu kayıt ve konum bilgileri görülebilmektedir.

Tapu müdürlüğüne gidilmeden internetten işlem başvurusu ile gerekli belgeleri internetten tapu müdürlüğüne gönderebilirsiniz. Böylece tapu müdürlüğüne gitmeden işlemleriniz başlatılarak, son aşamaya getirilmiş olur. Web-tapu üzerinden taşınmaza ait bilgiler görülebileceği gibi, satış işlemleri, ipotek tesisi, satış vaadi şerhi, kira şerhi beyan tesisi veya kaldırma işlemleri yapılabilir.

Ayrıca taşınmazlara ait bilgilerin başkası tarafından (alıcı vb.) incelenmesi için yetki verilebilmektedir.

Kullanıcı, Web-tapu sistemi ile yapılan işlemlerden SMS ile bilgilendirilmektedir.

Tapu müdürlüğüne gitmeden internetten işlem başvurusunu yapabilir ve gerekli belgeleri internetten tapu müdürlüğüne gönderebilir. Böylece vatandaş tapu müdürlüğüne gitmeden işlemler başlatılarak, son aşama olan imza aşamasında tapu gidip tüm işlemler tamamlanır. Son aşamada ise taraflar veya usulüne uygun vekaletin aslı ile yetkilendirilen kişilerin tapuya gelerek işlemle ilgili resmi senedi imzalamaları gerekmektedir.

Yurtdışında Taşınmaz Satışı

Yurtdışında Türkiye'de Bulunan Taşınmazlar İçi Tapu İşlemleri

Türkiye’de taşınmaz almak veya satmak veya başkaca tapu işlemi yapmak isteyen kişiler bulundukları ülkedeki Türk Tapu ve Kadastro Ateşeliğine başvurarak işlem yapabileceklerdir. Bu işlemler : Satış, trampa, ipotek, intikal ve bağış gibi her türlü işlemlerdir.

Yurtdışında bulunan tapu ve kadastro ateşeliklerinin bu işlemleri yapabilmesi için ateşelik taşınmazın bulunduğu il/ilçedeki tapu müdürlüklerinden elektronik ortamda bilgi, belge ve yetki almalıdır. Tapu ve kadastro ateşelikleri aldığı yetki uyarıca taşınmaza ait tasarruf yetkisi (mülkiyet durumu ve taşınmaz üzerinde devri engelleyen şerh veya beyanın bulunmaması) ve işlemin yapılmasına sakınca bulunmadığını tespit ettikten sonra ateşelik aldığı yetki uyarınca işlem yapar. Yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmazı alırken yine Türkiye’de taşınmaz edinimi şartlarına ve gerekli prosedürlere uymalılardır. İşlemin yurtdışında yapılmış olması yabancı taşınmaz edinim şartlarının aranmayacağı anlamına gelmez.

Yurtdışında taşınmaz işlemleri ile ilgili şuan Almanya/Berlin Tapu ve Kadastro Ateşeliği hizmet vermektedir. Fakat İngiltere, Yunanistan, Avusturya, Hollanda, Danimarka, Norveç, Rusya, Belçika, Katar ve Türki Cumhuriyetler’den kurulması planlanmaktadır.

Eğer işlemi yapmak isteyen alıcı veya satıcının Türkçeyi bilmemesi halinde ise Konsolosluklarca kabul edilen ve T.C. Dışişleri Bakanlığı'nın http://www.konsolosluk.gov.tr/ elektronik web adresinde ülke ve temsilcilik düzeyinde listelenen yeminli tercümanların işleme aracılık etmesi gerekmektedir. İstem vekâleten yapılmışsa, istem belgesi veya resmî senet imzalanmadan önce azil durumu Türkiye'de taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğünden elektronik ortamda (telefon, elektronik posta, belgegeçer, yaygınlaştırma süreci tamamlandığında Elektronik Belge Yönetim sistemi vb.) sorgulanarak, alınacak cevaba göre işlem yapılır.

Talep konusu tapu işlemiyle ilgili tapu harçlarının ve döner sermaye hizmet bedelinin tahsilini sağlamakla yurt dışı tapu ve kadastro ataşelikleri yetkili ve sorumludur

Türk konsolosluğundan alınan veya yabancı ülkelerinden alınan apostille şerhli veya Türk Konsolosluk onaylık işleme bağlı alış veya satış yetkisin içeren vekaletname verilerek de işlem yapılabilmekte bu hususta avukatlar yardımcı olabilmektedirler.

Gerekli Belgeler

Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),
İlgili Belediyeden, taşınmazın ''Emlak Rayiç Değeri Belgesi''nin alınması,
Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,
Ticari taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası aranmaz
Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,
Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.
Tarım arazisi olması halinde tapu müdürlükleri kanalıyla gıda, tarım ve hayvancılık bakanlığından alım izin talebi
Gayrimenkul değerleme raporu (real estate value assessment report Türk Vatandaşlığı isteniliyorsa eğer SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından Gayrimenkul Değerleme Yetkisi verilmiş kişi veya kurumdan gayrimenkulün 250.000$ değerinde olduğunun tespiti gerekir. (https://www.bddk.org.tr/Kuruluslar-Kategori/Bankalara-Degerleme-Hizmeti-Vermeye-Yetkili-Kuruluslar/11)

Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılmasında Tapuda Yapılacak İşlemler

Tapuda taşınmaz satın alınılırken taşınmazın en az 250.000$ değerinde Gayrimenkul değerleme raporu (real estate value assessment report) sunulur. Bunu üzerinde tapu sicilinin beyanlar hanesine “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğim bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağımı taahhüt ederim.” İbaresi yazılır.

Taşınmazın Satış İşlemleri

Satış için gereken belgelerin var olup olmadığı kontrol edilir.
Taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlar kontrol edilerek satış yapılmaya engel bir kayıt olup olmadığına bakılır.
Taşınmazın üzerinde herhangi bir kira şerhi, ipotek, rehin, irtifak hakları(ön alım, geri alım, oturma hakkı), gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gibi haklardan arınmış olarak alınması tavsiye edilir.
RESMİ SENET
Tapuda düzenlenen resmi senet üzerine:
- Satış işlemi yapılacak taşınmazın bilgileri, malik bilgileri, tapu kütüğündeki bilgiler yer alır.
- Satıcı ve alıcının anlaşmış olduğu satış bedeli (Anlaşılmış olan gerçek değerin aynısı yazılması tavsiye edilir.)
- Tapu memuru huzurunda resmi senedi alıcı ile satıcı veya yasal temsilcileri karşılıklı imzalarlar.
- Tapu harcı için ise: gayrimenkul rayiç bedelinden az olmamak üzere satış bedelinin satıcı ve alıcı için ayrı ayrı olarak binde 20 (toplam binde 40) oranında harç tahsil edilir.

Resmi Senet Örneği

Taşınmazın Tapusunun Alınması

Resmi senet imzalandıktan sonra :

Tapu kütüğünün ilgili sayfasına tescil yapılır. Alıcı adına tapu senedi düzenlenir ve bu tapu senedi alıcıya verilir.
Böylelikle alıcı taşınmazın yeni sahibi olur.

Sonuç olarak Türkiye’de gayrimenkul alımı, ancak ve ancak tapu müdürlüklerinde alıcı ve satıcının karşılıklı olarak taşınmazın gerçek değerini gösterir resmi senedi imzalamaları sonucunda, tapuya alıcı kişinin adının tescil edilmesiyle birlikte mümkündür.

Tapu sicili ise 'Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir.' Yani Türkiye’de taşınmaz mülkiyet hakkı devletin sorumluluğu altında korunmaktadır.

Taşınmaz Alırken Harç ve Vergiler

Türkiye’de taşınmazın tapu sicilini şerh edilirken taşınmazın satış bedelinin satıcı ve alıcıdan ayrı arı alınarak binde 20 (toplam binde 40) oranında harç alınır. Bu harç bedeli tapu tarafından verilen referans numarası ile birlikte devlet bankaları (Halkbankası, Ziraat Bankası, Vakıf bankasına) fiziken veya internet bankacılığı üzerinden ödenir.

492 sayılı Harçlar Kanunun 4 sayılı tarifesinin 20-a pozisyonuna göre emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında harç tahsil edilmektedir.
6544 sayılı Döner Sermaye Kanununa ekli tarifeye göre döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir.

Real Estate InvestmentMinimum $250,000

Step 1 - Getting a Tax Registration Number
Step 2 - Opening a Turkish Bank Account
Step 3 - Finding the Property
Step 4 - Buying the Property
Step 5 - Obtaining the Certificate of Conformity
Step 6 - Application For Turkish Residency
Step 7 - Application for Turkish Citizenship